이 책은 부동산신탁·금융·개발 실무에서 건설사(시공사)를 ‘제대로 뜯어보는 눈’을 기르기 위한 주니어 실무자용 입문서다. 저자는 건설사가 어떻게 돈을 벌고 이익을 실현하는지, 그 수주산업의 비즈니스 모델에서 출발해 재무제표를 건설사·신탁사의 관점에서 읽어 내고, 안정성·활동성·현금흐름·자산건전성·수익성 다섯 축의 정량 분석과 정성 분석을 거쳐 부실의 신호를 조기에 식별하는 과정을 하나의 체계로 정리했다. 외부 신용등급 한 줄, 시공능력평가 순위 한 줄에 기대던 검토에서 벗어나, 수주잔고 3배수 법칙과 흑자도산의 메커니즘, 현금흐름 부호 패턴 같은 실무 도구로 ‘이 현장은 다를 것이다’라는 막연한 희망을 사실과 숫자로 대체하게 해 준다. 건설사 검토가 모든 딜의 출발점이자 최종 방어선인 이유를, 대학생·취업준비생부터 실무 1~5년 차까지 단계적으로 익힐 수 있는 실전 지침서다.

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일러두기
서문
본서의 구성과 독법

PART 1 건설사의 이해
01 건설사의 정의와 법적·산업적 지위
02 사업구조 내 건설사의 역할과 이해관계자
03 건설사 유형 분류 체계
04 건설사의 조직 구조

PART 2 건설사의 수익 창출 메커니즘
05 수주산업으로서의 건설업
06 연간 계획과 실적 구조
07 수주의 매출화 메커니즘
08 수주잔고 관리와 3배수 법칙

PART 3 재무제표 개론
09 재무제표의 세 축 구조
10 재무제표 간 연결 구조

PART 4 건설사 정량 분석
11 3대 신용평가사 평가기준의 이해
12 안정성 지표
13 활동성 지표
14 현금흐름 지표
15 자산건전성 지표
16 수익성 지표
17 현금흐름표의 구조적 해석
18 주석 분석
19 현장 리스트 분석

PART 5 건설사 정성 분석
20 지배구조 분석
21 보도자료·기사 필터링
22 감사의견 4단계
23 브랜드 파워와 하자·안전관리
24 공시사항 조회 체계

PART 6 Case Study
25 부실화 공통 패턴
26 개별 사례 분석

PART 7 건설사 종합 분석 프레임워크
27 정량·정성 통합 체크리스트

부록 1 용어집·약어표
부록 2 정량지표 계산식·기준값 총정리
부록 3 건설사 검토 28개 항목 체크리스트

맺음말

D건설에서 4년 근무, 현재 부동산신탁사 6년 차 실무자로서, 각종 부동산 개발사업(민간PF, 재개발 및 재건축 등 도시정비사업)을 담당하였고, 부동산신탁사에서 토지신탁, 담보신탁, 자금관리대리사무, PFV 출자 등 신탁사업 전반을 수행했다.

학력
한양대학교 도시공학과(2009~2016)

주요 경력
현) H신탁(2021~2026)
전) D건설(2017~2021)

주요 프로젝트
[H신탁]
신탁사업(토지신탁, 담보신탁 등)
PFV, Blind Fund 출자사업
공매 등 기타 업무
[D건설]
경영계획 수립, 경영실적 분석, 관리회계, (PI)기업 신용평가
사업부 물적분할 완료
도시정비사업(재개발·재건축 등) 영업